La decisión de invertir en remodelaciones antes de vender una propiedad puede marcar la diferencia entre una venta rápida con buenas ganancias y un proceso prolongado con ofertas por debajo del valor esperado. Sin embargo, no todas las mejoras generan el mismo retorno, y el contexto de la propiedad —su ubicación, estado actual y perfil de comprador objetivo— juega un papel clave. En este artículo, exploramos escenarios comunes y proyectos que equilibran costo-beneficio, adaptando tendencias globales a la realidad del mercado inmobiliario chileno.
Cuando la remodelación no es opcional: Priorizar lo esencial
Hay situaciones donde postergar reparaciones puede costar más que el gasto inicial. Por ejemplo, una propiedad con techos dañados por filtraciones no solo alejará a compradores, sino que los llevará a negociar descuentos que superan ampliamente el costo de reparar el problema. Lo mismo ocurre con instalaciones eléctricas obsoletas que incumplen la norma SEC: más allá de ser un riesgo legal, generan desconfianza en compradores exigentes con mayor capacidad de pago, especialmente en ciudades como Santiago o Concepción, donde el mercado es competitivo.
La humedad y hongos en paredes o pisos, otro flagelo común en zonas costeras o lluviosas, debe abordarse de inmediato, no solo por estética, sino porque puede esconder problemas estructurales como filtraciones en cimientos. En estos casos, las remodelaciones son una barrera contra la depreciación y una señal de que la propiedad ha sido cuidada, un factor psicológico que influye en la percepción de valor.
Proyectos estrella: Inversiones que recuperan (y superan) su costo
Según estudios internacionales, ciertas mejoras logran recuperar entre el 70% y el 100% de su inversión al vender. En Chile, destacan cuatro proyectos estratégicos.
- Pintura integral, tanto interior como exterior: una capa fresca en tonos neutros (blancos rotos, grises suaves o beiges cálidos) no solo moderniza el espacio, sino que neutraliza gustos personales, permitiendo a los compradores proyectar su estilo. En un departamento de 70 m² en Providencia, por ejemplo, pintar paredes y techos puede costar alrededor de $800.000 CLP, pero aumenta el valor de venta hasta en $1.500.000 CLP.
- Renovación de la puerta principal: en un país donde la seguridad es una preocupación cada vez mayor, una puerta de fibra de vidrio con cerraduras de alta resistencia no solo mejora la primera impresión, sino que se percibe como una actualización tangible y práctica, recuperando hasta el 80% de su costo.
- Almacenaje inteligente: en departamentos pequeños de 1 o 2 ambientes, tan comunes en comunas como Ñuñoa o Valparaíso, closets con sistemas modulares (estantes ajustables, cajones con divisores o ganchos extensibles) pueden ser un argumento de venta poderoso. Una renovación básica de un closet de 3 m² puede costar $300.000 CLP y agregar $500.000 CLP al valor del inmueble.
- Ventanas eficientes: son cruciales en zonas con climas extremos, en ciudades del sur como Temuco o Coyhaique, donde los inviernos son gélidos, instalar ventanas de PVC con termopaneles no solo mejora la estética, sino que reduce los costos de calefacción, un factor que los compradores evalúan cada vez más.
Mejoras situacionales: Cuando el contexto define la rentabilidad
Algunas remodelaciones solo valen la pena si se alinean con las demandas específicas de la ubicación o el tipo de propiedad.
Una renovación completa de cocina, por ejemplo, tiene un retorno promedio del 60%, pero en un barrio de alto estándar como Vitacura o La Dehesa, donde los compradores esperan electrodomésticos premium y materiales de lujo, puede justificarse. En cambio, en zonas universitarias como Santiago Centro o Concepción, donde los compradores suelen ser inversionistas que buscan rentar, una actualización menor, como cambiar griferías, iluminación o enchufes, es más que suficiente.
Otro caso es la conversión de espacios no habitables, como áticos o sótanos. En comunas familiares como Lo Barnechea, transformar un entretecho en una oficina o un sótano en sala de juegos puede aumentar el valor hasta en un 15%, especialmente si se agrega un baño pequeño. Sin embargo, en zonas donde el metro cuadrado es más accesible, como Rancagua o Talca, este tipo de proyectos podría no recuperar ni la mitad de la inversión, ya que los compradores priorizan metros construidos originales sobre espacios adaptados, además, la mayoría de las viviendas no cuenta con sótano y el espacio de entretecho es insuficiente para transformarlo en espacio habitable adicional. Otra mejora posible es la de balcones, por ejemplo cerrándolos con ventanas de termopanel para hacer una pequeña terraza, esto puede ser atractivo para departamentos pequeños que no tienen mucho espacio interior.
Errores costosos: Proyectos que es mejor evitar
No todas las remodelaciones son una apuesta segura. Los cambios altamente personalizados, como murales, pisos con diseños extravagantes o jardines temáticos, suelen reducir el atractivo masivo de una propiedad. Un ejemplo clásico es invertir en una cocina con estética retro o colores vibrantes: mientras el vendedor puede amar el estilo, la mayoría de los compradores verán un gasto extra para demoler y rediseñar.
Las ampliaciones ambiciosas también conllevan riesgos. Construir una piscina en un jardín pequeño, por ejemplo, no solo requiere una inversión inicial de $5.000.000 CLP o más, sino que limita el público interesado, ya que no todos disfrutan de una piscina, o incluso padres de niños muy pequeños podrían verlo como un peligro. Del mismo modo, añadir un segundo piso sin considerar el equilibrio arquitectónico del vecindario puede resultar en una propiedad sobrevalorada para la zona, siendo difícil de vender por su alto precio.
El factor invisible: La percepción de mantenimiento
Más allá de las remodelaciones visibles, los compradores buscan señales sutiles de que la propiedad ha sido cuidada. Una limpieza profunda, que incluya alfombras, ventanas y techos, puede hacer que una casa de 20 años se vea tan bien mantenida como una más nueva.
En exteriores, detalles como podar el pasto, árboles y arbustos, desmalezar jardines o pintar rejas oxidadas generan una impresión de orden y dedicación.
La iluminación estratégica también juega un rol crucial: reemplazar focos quemados, usar luces LED de tonos cálidos (2700–3000K) y asegurar que cada habitación tenga al menos dos fuentes de luz (general y focal) hace que los espacios se sientan acogedores y amplios. En Chile, donde la luz natural varía mucho entre regiones y orientación del inmueble, este detalle es especialmente valorado en ciudades del sur como Puerto Montt o Punta Arenas.
Remodelar con visión de mercado
La pregunta no es si remodelar o no, sino cómo hacerlo de manera inteligente. Priorizar reparaciones críticas, enfocarse en proyectos de alto retorno y evitar cambios superfluos con demasiada tendencia a estilos de diseño interior específicos, son la base para maximizar ganancias.
En Inversión Total, orientamos a propietarios a identificar qué mejoras se alinean con las tendencias del mercado local, asegurando que cada inversión se traduzca en un valor tangible al momento de vender.
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