Comprar propiedades pensando en una estrategia de inversión a través del arriendo, puede producir un flujo de efectivo valioso y recurrente que te ayudará a alcanzar riqueza y libertad financiera. Pero, ¿sabías que también tiene beneficios tributarios?
La devolución del IVA de propiedades inmobiliarias es un procedimiento legal que permite recuperar del 10 al 16% del valor de un departamento comprado, lo que permite a los inversionistas generar mayores rentabilidades.
A raíz de este beneficio, hemos visto muchos mensajes en internet que hablan de la recuperación del IVA, pero muy pocos mencionan los requisitos y detalles para acceder de manera efectiva a esta devolución.
Es por eso que queremos entregarte esta información que aclara todas tus dudas y el procedimiento paso a paso.
¿Qué es el IVA y cómo se aplica al comprar una propiedad?
El impuesto del valor añadido (IVA) es un tributo que grava la venta de bienes y prestaciones de servicios, entre ellos los bienes inmuebles. Así, el comprador o contratante, debe pagar el porcentaje correspondiente del valor de aquello que adquiere, que desde el 2003 es del 19% en la mayoría de los casos.
Sin embargo, en el caso de una propiedad inmobiliaria para inversión, el IVA aplicado se reduce al 16%, ya que se resta el terreno sobre el que se construye, debido a que los terrenos no tienen valor agregado, por lo que no pagan el impuesto.
Si compro un departamento o casa ¿en qué casos no pago IVA?:
- El vendedor no es habitual, no se dedica a la compraventa de inmuebles. Esta es una de las razones más habituales por las que no se aplica IVA: La mayoría de las personas que vende una propiedad no son vendedores habituales, como sí lo son, por ejemplo, las inmobiliarias.
- La propiedad cuenta con promesa de compra venta celebrada válidamente antes del 1 de enero de 2016.
- Las viviendas que fueran adquiridas con subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
- La propiedad tiene permiso de edificación otorgado con anterioridad al 1 de enero de 2016 y su construcción finaliza durante ese año.
- La propiedad consiste en un terreno sin urbanizar.
Si la propiedad que estás comprando no cumple con ninguna de estas condiciones, entonces sí procede el pago del IVA.
El pago del IVA conlleva una pérdida de dinero importante como inversionista, que afortunadamente podrías recuperar (o al menos una parte), pero es importante saber exactamente cómo hacerlo.
¿Cómo puedo recuperar el IVA de una propiedad?
En caso de que la propiedad que estés comprando o ya hayas adquirido pague IVA, y busques obtener la devolución parcial o total de este valor, para obtener mayores beneficios de la propiedad, es importante que sepas lo siguiente:
Lo primero es tener claro que la solicitud de devolución de remanente de Crédito Fiscal IVA por adquisición de un inmueble es un proceso legal al que tienes derecho como contribuyente en Chile, esto mediante el artículo 27 BIS del Servicio de Impuestos Internos (SII).
Sin embargo, debes saber que esto no aplica a cualquier inversionista, sino que se tienen que cumplir ciertos requisitos y criterios, así como el procedimiento correcto.
- Deberás contar con Facturas, Notas de Crédito y Notas de Débitos que se hayan extendido en papel (no en formato electrónico) que respalden la compra del activo fijo. Además de contratos firmados, documentos que respalden el Crédito Fiscal del activo fijo, entre otros que se detallan en esta guía del SII.
- Es necesario constituir una sociedad, es decir, crear una empresa para explotar inmuebles de renta residencial.
- Para calificar a la recuperación del IVA, el inmueble debe figurar como un activo de tu empresa.
- Otro requisito fundamental para aplicar la devolución del IVA, es que la propiedad deberá estar amoblada. Según indica el SII » se entenderá que el inmueble cuenta con muebles suficientes para considerarse amoblado si, a lo menos, incluye lavamanos, inodoro, tina o receptáculo para bañarse, una o más camas u otros muebles de similar naturaleza, así como también algunos enseres, tales como mesa de comedor, sillas, vajilla, refrigerador, horno o cocina, que permitan el alojamiento de una o más personas. Por el contrario, no serán considerados para estos efectos, aquellos inmuebles por adherencia, tales como repisas u otros de similares características, ni por si solos las cocinas u hornos empotrados.»
Un punto muy importante que debes tener presente es que tienes que realizar este trámite antes de un año natural desde tu promesa de compraventa para poder acceder al beneficio, es decir, tienes la posibilidad de recuperar el valor del IVA solo hasta un año después de emitir tu factura asociada a la compra de la propiedad,
Por lo tanto, recuerda que como inversionista deberás adquirir la propiedad a nombre de la empresa, una vez que la sociedad se encuentre legalmente constituida. Después, deberán cumplir con el plazo de un año para realizar tu solicitud de devolución, y para poder presentarla, necesitarás la factura y acreditación que demuestre que tu propiedad cuenta con el mobiliario indicado anteriormente.
Considera que una vez recuperes el 16% deberás pagarlo de manera mensual, pero se aplica un beneficio que te hace pagar solo el 11% del avalúo fiscal de la propiedad. Además, ten en cuenta que el impuesto no se aplica sobre el valor del departamento de inversión, sino sobre tu ganancia mensual por el arriendo de dicho inmueble. Ten en cuenta que el valor es de 20UF al inicio de la gestión y que hay un 20% de comisión sobre el valor devuelto.
No olvides que una de las grandes ventajas de realizar este procedimiento para obtener el beneficio de la devolución del IVA, es que vas a poder competir en el mercado con menores costos en tu inversión, mejorando así tus posibilidades de obtener mejor retorno. Además, podrías ofrecer un departamento más económico que otros del mercado, gracias a tus menores costos del IVA.
¿Cuándo debo comenzar las gestiones?
Antes de comenzar los trámites para recuperar el IVA debes saber que no es un proceso inmediato, sino que una vez lo solicitas, puede demorarse unos seis meses aproximadamente.
Este punto es importante para tenerlo presente al hacer previsiones financieras sobre el flujo de efectivo, porque, aunque te sea devuelto, primero deberás desembolsarlo, así que considera ese gasto inicialmente.
Para ganar tiempo, puedes comenzar las gestiones incluso un mes antes de recibir la propiedad comprada, pero considera que no podrás realizar la solicitud oficial hasta que no lleves cobrados tres arriendos.
Finalmente, otro punto importante es que cuando decidas vender esa propiedad tendrás que devolver el IVA a SII.
Si todavía tienes dudas acerca de este beneficio tributario, puedes contactarnos para asesorarte sobre este y otros conceptos de inversión inmobiliaria +56 9 6156 9778