Durante décadas, buena parte de la oferta inmobiliaria chilena se diseñó pensando en una secuencia relativamente predecible: independizarse, formar pareja, comprar una vivienda y permanecer en ella durante largos períodos. Para quienes hoy están entrando con fuerza al mercado del arriendo, esa trayectoria es bastante menos lineal.
La Generación Z, que actualmente reúne a jóvenes que están comenzando sus carreras profesionales, estudiando o formando sus primeros hogares independientes, se enfrenta a un escenario habitacional distinto al de generaciones anteriores. El acceso a la vivienda propia es más difícil, el costo de vida pesa considerablemente en las decisiones financieras y las formas de estudiar, trabajar, transportarse y relacionarse con la ciudad también han cambiado.
En Chile, el arriendo ha ganado terreno de manera importante. Según el Censo 2024, el 26,2% de los hogares vive actualmente en una vivienda arrendada, frente al 17,7% registrado en 2002. En paralelo, los hogares son cada vez más pequeños: el promedio cayó desde cuatro personas en 1992 hasta 2,8 en 2024, mientras que los hogares unipersonales alcanzaron el 21,8%.
No todos esos hogares corresponden a jóvenes, por supuesto. Pero las cifras muestran un cambio estructural que ayuda a entender por qué departamentos compactos, edificios multifamily y viviendas ubicadas en sectores de alta conectividad se han convertido en una parte cada vez más relevante del mercado.
Para un inversionista, comprender qué valora esta generación permite tomar mejores decisiones sobre dónde comprar, qué tipología elegir e incluso cómo equipar y administrar una propiedad.
Una generación para la que arrendar dejó de ser necesariamente una transición breve
La vivienda propia continúa siendo una aspiración importante en Chile. El problema es que alcanzarla se ha vuelto más difícil.
El Monitor de Vivienda 2025 de Ipsos mostró que un 76% de los chilenos menores de 35 años considera que comprar o arrendar una vivienda es más difícil para su generación que para la de sus padres. Además, el 60% de los encuestados identificó el elevado precio de las propiedades como el principal problema habitacional del país.
La presión financiera también aparece en estudios internacionales recientes sobre la Generación Z. Deloitte señala que el costo y la disponibilidad de vivienda están influyendo incluso en decisiones relacionadas con dónde trabajar y qué proyectos personales postergar. Aunque estos resultados no pueden trasladarse automáticamente a Chile, coinciden con un mercado local donde el acceso al crédito hipotecario se ha vuelto una barrera más importante para los jóvenes.
Esto modifica la lógica del arrendatario. Si una persona sabe que probablemente permanecerá varios años arrendando, deja de buscar simplemente un lugar provisional donde dormir y comienza a exigir características que antes podían asociarse a una vivienda de mayor permanencia.
Ahí aparece una primera oportunidad para el inversionista: un departamento pequeño no tiene por qué sentirse como una vivienda transitoria. La distribución, el almacenamiento, la iluminación y los espacios comunes pueden compensar en parte una menor superficie.
Menos metros cuadrados, pero mejor conectados
Si existe un atributo especialmente relevante para jóvenes estudiantes y profesionales, es la posibilidad de desplazarse fácilmente.
Un departamento ubicado cerca del Metro puede permitir prescindir de un automóvil, reducir tiempos de viaje y acceder a universidades, oficinas, comercio, restaurantes y servicios desde una misma zona. Por eso, para este segmento, la ubicación muchas veces pesa más que disponer de algunos metros cuadrados adicionales.
El comportamiento del mercado universitario en Santiago lo refleja. Un análisis de Assetplan publicado en 2026 señala que los estudiantes que buscan vivienda en la capital concentran su interés precisamente alrededor de universidades, estaciones de Metro y grandes ejes de transporte, con especial demanda por departamentos studio y de un dormitorio y un baño.
La misma lógica explica parte del crecimiento del multifamily. Según Colliers, este mercado llegó a 183 edificios en operación y más de 44.000 departamentos en la Región Metropolitana al cierre de 2025, con Santiago, Estación Central y La Florida entre las comunas con mayor participación.
Para el inversionista, la enseñanza no debería reducirse a “comprar cerca del Metro”. Lo importante es observar qué permite hacer esa conectividad.
Una estación que conecta rápidamente con universidades, centros laborales y áreas comerciales puede resultar mucho más atractiva para un arrendatario joven que otra ubicada en un entorno con pocos servicios. La caminabilidad del barrio también importa: supermercado, gimnasio, farmacia, cafeterías, áreas verdes y lugares de recreación dentro de un radio relativamente pequeño pueden convertir una propiedad compacta en una vivienda mucho más funcional.
Los espacios comunes empiezan a funcionar como una extensión del departamento
Este cambio probablemente sea uno de los más interesantes para quienes invierten en unidades pequeñas.
Cuando se vive en 25, 30 o 35 metros cuadrados, el edificio importa mucho más.
Una sala de cowork permite trabajar sin instalar un escritorio permanente en el living. Una lavandería libera espacio que de otra manera debería destinarse a una lavadora. Una terraza común, un quincho o una sala multiuso permiten recibir personas sin necesitar un departamento grande.
Los operadores de multifamily ya están respondiendo a esta lógica. Colliers identifica entre los amenities más valorados en este tipo de proyectos las áreas de cowork, gimnasio, espacios pet friendly, bicicleteros y lavanderías, junto con ubicaciones de buena conectividad y departamentos predominantemente de un dormitorio.
Esto no significa que cuantos más amenities tenga un edificio, mejor será la inversión. Cada espacio adicional también implica mantención y puede elevar los gastos comunes.
La pregunta relevante es otra: ¿los espacios comunes reemplazan funciones que el departamento, por su tamaño, no puede ofrecer?
Un cowork utilizado regularmente puede aportar mucho más valor a un joven profesional que una gran sala de eventos que permanece vacía la mayor parte del año. De la misma manera, una lavandería bien mantenida puede ser más útil en un studio que una piscina costosa de operar.
Internet ya no es un beneficio: es infraestructura básica
Para esta generación, la frontera entre vivienda, trabajo, estudio y ocio es particularmente difusa.
Videollamadas, clases online, plataformas de streaming, videojuegos, delivery, compras por internet y servicios digitales forman parte de la vida cotidiana. El Censo 2024 muestra hasta qué punto se ha consolidado esta realidad: el 93,2% de los hogares chilenos tiene acceso a algún servicio de internet, cifra que en la Región Metropolitana alcanza el 95,6%.
Por eso, una propiedad destinada a jóvenes debería considerar la conectividad digital desde el diseño mismo del departamento. Una mala señal de internet, pocas conexiones eléctricas o la imposibilidad de instalar fibra óptica pueden generar más fricción que elementos tradicionalmente considerados importantes en una vivienda.
También vale la pena pensar en cómo ha cambiado el uso del living. Para un joven profesional híbrido, ese espacio puede ser oficina durante el día, comedor por la tarde y lugar de descanso por la noche.
Los departamentos con distribuciones eficientes, buena luz natural y espacios donde sea posible instalar un escritorio sin bloquear toda la circulación tienen una ventaja difícil de percibir únicamente revisando la cantidad de metros cuadrados.
El precio importa, pero especialmente el costo total de vivir ahí
Para un arrendatario joven, el canon publicado es solo una parte del presupuesto.
Gastos comunes, calefacción, electricidad, internet, transporte y estacionamiento pueden modificar completamente la percepción de precio de una propiedad.
Esto es especialmente relevante en edificios con grandes cantidades de amenities. Una piscina temperada, áreas comunes extensas o sistemas complejos de climatización pueden verse atractivos en una publicación, pero si elevan considerablemente los gastos comunes también pueden dejar fuera al público objetivo.
La sensibilidad al costo tiene respaldo en el contexto generacional. Deloitte identifica la seguridad financiera como una de las principales preocupaciones de la Generación Z, mientras que Ipsos ha observado en Chile comportamientos orientados a controlar gastos frente al aumento del costo de vida.
Para el propietario esto tiene una consecuencia práctica: una propiedad ligeramente más cara, pero predecible en sus costos mensuales, puede competir mejor que otra con un arriendo inferior y gastos comunes elevados o muy variables.
Algo similar ocurre con el estacionamiento. En determinados sectores puede seguir siendo importante y aumentar el valor del activo, pero para un joven que vive junto al Metro y no tiene automóvil puede convertirse simplemente en un costo que no quiere asumir. En algunos proyectos, contar con estacionamientos arrendables de manera independiente puede entregar mayor flexibilidad que incluirlos obligatoriamente dentro de cada unidad.
Pet friendly dejó de ser un detalle menor
Hay características que hace algunos años aparecían como elementos diferenciadores y hoy empiezan a convertirse en filtros de búsqueda.
Aceptar mascotas es una de ellas.
La expansión de edificios con zonas para mascotas, baños especiales o simplemente políticas pet friendly responde a cambios en la composición de los hogares y en los estilos de vida urbanos. Colliers identifica justamente los espacios destinados a mascotas entre los amenities valorados en proyectos de renta residencial.
Para un propietario individual, permitir mascotas naturalmente implica evaluar riesgos de deterioro. Pero prohibirlas por defecto también puede reducir significativamente el universo de potenciales arrendatarios.
Una estrategia más equilibrada puede consistir en establecer condiciones claras en el contrato, documentar el estado de entrega de la propiedad y utilizar materiales resistentes y fáciles de mantener.
En un mercado donde distintos departamentos del mismo edificio pueden competir prácticamente con el mismo precio, permitir mascotas puede convertirse en una ventaja comercial real.
¿Amoblado o sin amoblar?
Aquí no existe una respuesta universal.
Un departamento completamente amoblado puede resultar atractivo para estudiantes de regiones, extranjeros, jóvenes que recién se independizan o profesionales que llegan a Santiago por períodos determinados. Reduce considerablemente el costo inicial de instalarse y permite ocupar la vivienda de inmediato.
Pero también suele aumentar la rotación y obliga al propietario a mantener muebles y equipamiento.
Para un arrendatario que busca permanecer varios años, en cambio, un departamento sin muebles ofrece mayor libertad para construir un espacio propio. En ese segmento puede ser más interesante entregar una propiedad semi equipada: encimera, horno, cortinas, luminarias y, dependiendo del tamaño, refrigerador o conexión para lavadora.
La decisión debería surgir del barrio y del perfil esperado del arrendatario. Cerca de universidades o zonas con alta movilidad laboral, el amoblado puede tener más sentido. En sectores predominantemente residenciales, probablemente exista mayor demanda por contratos largos y departamentos que permitan personalización.
Lo importante es no amoblar simplemente para cobrar más. El aumento de renta debe compensar la inversión inicial, reposición, desgaste y posible mayor rotación.
La experiencia de arriendo también forma parte del producto
Hay otra dimensión menos visible que puede diferenciar una propiedad: la manera en que se administra.
La Generación Z ha crecido resolviendo buena parte de su vida mediante aplicaciones y servicios digitales. Un proceso de arriendo lleno de documentos físicos, respuestas que tardan días y problemas que requieren múltiples llamadas puede sentirse innecesariamente complejo.
Esto no significa flexibilizar los criterios de selección de arrendatarios. Verificar ingresos, antecedentes comerciales, estabilidad laboral y garantías sigue siendo fundamental para proteger la inversión.
Lo que puede simplificarse es la experiencia.
Contratos con firma electrónica cuando jurídicamente corresponda, canales claros para reportar problemas, pagos digitales, inventarios fotográficos y respuestas rápidas ante mantenciones pueden mejorar significativamente la relación entre propietario y arrendatario.
Y esto tiene un impacto económico. Cuando un buen arrendatario está conforme con la vivienda y con su administración, existen más posibilidades de renovación. Cada cambio de residente puede significar semanas de vacancia, limpieza, reparaciones, publicación y selección de un nuevo ocupante.
Retener también es rentabilidad.
Qué debería mirar un inversionista que quiera captar esta demanda
No se trata de diseñar un departamento siguiendo cada tendencia atribuida a la Generación Z. Las generaciones no son grupos homogéneos y un estudiante de 20 años puede tener necesidades muy distintas a las de un profesional de 28.
Sin embargo, el mercado chileno está entregando algunas señales bastante claras.
Los hogares son más pequeños. El arriendo ocupa una proporción mayor del mercado habitacional. Las tipologías compactas tienen una demanda relevante entre estudiantes y jóvenes profesionales. Los edificios de renta residencial están incorporando cowork, lavanderías, bicicleteros y espacios para mascotas. Y el acceso a vivienda se ha convertido en una preocupación particularmente fuerte para las generaciones más jóvenes.
Para un inversionista, eso cambia la manera de evaluar una propiedad.
Una buena oportunidad no necesariamente será el departamento con más metros cuadrados ni el edificio con mayor cantidad de instalaciones. Puede ser una unidad compacta, bien distribuida, con gastos comunes razonables, ubicada a pocos minutos del Metro y rodeada de servicios, dentro de un edificio cuyas áreas comunes realmente complementen la vivienda.
En otras palabras, la Generación Z no necesariamente está buscando “menos vivienda”. Está utilizando la vivienda de otra manera.
Comprender esa diferencia permite mirar la inversión desde la demanda y no solamente desde la oferta.
Para Inversión Total, ese análisis resulta esencial al seleccionar oportunidades. La rentabilidad futura de una propiedad depende de muchas variables, pero una de las más importantes seguirá siendo la misma: que exista alguien que quiera vivir ahí y que encuentre razones suficientes para elegir esa propiedad por sobre las demás.
Conocer cómo están cambiando los arrendatarios es, finalmente, otra forma de anticiparse a cómo cambiará el mercado inmobiliario.
Fuentes consultadas
Instituto Nacional de Estadísticas, Censo de Población y Vivienda 2024. Resultados sobre tenencia de vivienda, composición de los hogares, hogares unipersonales y acceso a internet.
Ipsos, Monitor de Vivienda 2025. Percepciones de los chilenos sobre acceso a vivienda y dificultades experimentadas por los menores de 35 años.
Colliers Chile, Mercado Multifamily. Evolución de la renta residencial institucional y características demandadas en estos proyectos.
Assetplan, análisis del mercado universitario de Santiago 2026, difundido por Emol. Preferencias por departamentos studio y 1D1B en sectores próximos a universidades, Metro y transporte público.
Deloitte, Encuestas Gen Z y Millennials 2025-2026. Tendencias internacionales sobre seguridad financiera, bienestar, vivienda y decisiones de vida de las generaciones jóvenes.
Ipsos Chile, Claves del Consumidor 2025. Comportamiento de consumo y adaptación al costo de vida en Chile.